전세 보증금 안 줄때 절차에 따른 해결 방법

임대인이 전세보증금 안줄때 절차에 따른 해결 방법

안녕하세요, 오늘은 '전세사기'가 터진 후 임대인에게 전세 보증금을 돌려받을 수 있을까? 라는 걱정을 하는 분들에게 조금이나마 도움이 되고자 '임대인이 전세 보증금을 안 줄 때 어떻게 해결할 수 있는지'에 대해 알아보겠습니다. '깡통 전세' 등의 전세사기와 함께 최근 부동산 가격 하락으로 서울 아파트 조차 시세가 떨어지고 있습니다. 또한 임대차 3법 때문에 크게 올랐던 전세가도 금리인상에 따라 최근 크게 하락하면서 역전세로 계약 당시보다 전세 가격이 하락하여 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 제때 반환하지 못하는 상황들이 많이 발생하고 있는 상황입니다. 이번 포스팅에서 임대인이 전세 보증금을 안 줄 때 제때 돌려받기 위한 절차에 따른 해결 방법을 알아보도록 하겠습니다.

 

임대인이 전세 보증금을 안 줄 때 해결방법

전세 계약을 맺고 살다가 이사를 하려고 할 때, 집주인이 돈이 없다고 하거나 연락이 안 되거나 하는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 임차인은 어떻게 해야 할까요?

 

전세 보증금은 임차인이 임대인에게 임대기간 동안 임대료 대신에 미리 지불하는 금액입니다. 임대기간이 끝나면 임대인은 전세 보증금을 임차인에게 돌려주어야 합니다. 하지만 임대인이 돈을 잃거나 다른 용도로 사용하거나 부동산 시장이 하락하거나 하는 이유로 전세 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

이런 경우에 임차인은 자신의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 해결방안을 시도할 수 있습니다.

 

1. 계약 만기 6개월 전, 계약만기 통보하기

임대차 계약이 끝나기 2개월 전까지 계약연장 거절의사를 통지하지 않으면, 법적으로 묵시적 계약연장으로 인해 2년의 전세계약이 자동 연장된 것으로 간주합니다. 따라서, 묵시적 계약연장을 막기 위해서는 반드시 계약 종료 의사를 통보해야 합니다. 기록을 위해 통보는 메시지 카톡 또는 문자로 하는 것이 좋으며, 만약 통화시에는 통화 녹음이 되는 지 확인 후 통화 녹음 하시기 바랍니다. 반드시 임대인의 승낙의 의사표시의 답변을 받아야 합니다.

 

 

 

2. 내용증명 발송

임대인 측에서 답변이 없거나, 다음 세입자를 구하면 전세금을 돌려주겠다는 등의 조건부로 대답하거나, 답변을 얼머부리는 경우, 내용증명을 보내야힙니다. 내용증명이란 특정한 사실을 상대방에게 통지하고 그 내용을 증명할 수 있는 서면입니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 우체국은 발송 내용과 날짜를 기록하고 보관합니다. 내용증명을 발송하면 상대방이 내용을 인지하였다고 추정되므로, 소송이나 협상에 유리할 수 있습니다. 임차인은 임대인에게 내용증명을 발송하여 전세 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 내용증명에는 다음과 같은 내용을 포함해야 합니다.

 

• 임차인과 임대인의 성명, 주소, 연락처 전세 계약의 내용과 기간
• 전세 보증금의 금액과 입금일
• 전세 보증금의 반환 요구일
• 전세 보증금을 반환하지 않을 경우 취할 조치

내용증명을 발송하면 임대인은 전세 보증금을 돌려주거나 협상을 제안할 수 있습니다. 만약 임대인이 내용증명을 무시하거나 거절하거나 연락이 안 되는 경우에는 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.

 

3. 내용증명 송달이 안될 시, "의사표시 공시 송달"로 최종 통보

내용증명을 보내도 집주인이 계속 도망을 다니는 상황이거나, 어떤 사유로 인해 송달이 안 되는 경우, 법원에 신청하여 "의사 표시 공시 송달"을 진행하면 됩니다. 의사표시 공시송달은 문서를 받을 사람의 주소를 알 수 없거나 도달되지 않는 경우 전달할 문서를 법원 게시판에 게재하여 15일이 지나면 당사자에게 전달된 것으로 간주하는 절차입니다.

 

4. 임차권 등기 명령 신청

만기일까지 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차권 등기명령을 진행해야 합니다. 만약 임대차 계약이 종료되고, 보증금을 반환받지 못한 채로 퇴거 (이사)를 하게 되면 '우선 변제권' 및 '대항력'을 잃게됩니다. 따라서 임차권 등기 명령을 통해 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 퇴거하거나 주소를 이전하더라도 계약 당시의 확정일자에 따른 선순위를 유지할 수 있습니다. 임차권 등기 명령이란 임차인이 임대인의 동의 없이도 임차권을 등기할 수 있도록 법원에 신청하는 것으로, 대상 주택이 소재한 관할 법원에서 신청이 가능합니다. 임차권이란 임차인이 임대인으로부터 임대한 재산에 대한 사용권을 말합니다. 임차권을 등기하면 임차인은 임대인의 부동산에 대한 우선 변제권을 취득할 수 있습니다. 우선 변제권이란 임대인의 부동산이 경매나 압류되었을 때, 임차인이 전세 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차권 등기 명령을 신청하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

 

1) 임차권 등기 명령 신청서를 작성하고 필요한 서류를 첨부합니다. 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 전세 계약서 사본
• 임차인의 신분증 사본
• 임대인의 주민등록번호, 주소, 연락처 등의 정보
• 전세 보증금 입금 증빙서류

2) 임차권 등기 명령 신청서와 서류를 임대한 부동산의 소재지 관할 법원에 제출합니다. 신청비는 1만원입니다.

3) 법원은 임차권 등기 명령을 결정하고 임차인과 임대인에게 통지합니다. 임차권 등기 명령은 통지일로부터 15일 이내에 임차권을 등기해야 합니다.

4) 임차권 등기를 위해 등기소에 방문하고 등기비를 납부합니다. 등기비는 전세 보증금의 0.05%입니다.

 

임차권 등기 명령을 신청하고 임차권을 등기하면 임차인은 임대인의 부동산에 대한 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 임대인에게 전세 보증금을 돌려주도록 압박할 수 있는 수단이 될 수 있습니다. 법원에 직접 신청하기 어려우신 분들은 법무사를 통해 신청하실 수 있으며 비용은 10~20만원 정도 발생됩니다. 임자권등기명령은 보증금 지급 명령이 아니므로 임차권등기명령 완료 후 보증금 반환을 위한 후속 절차를 진행해야 합니다. 만약 전세보증보험에 가입하였다면, 가입한 보험회사에 연락하여 필요한 서류를 제출하고 기다리면 일정기간 지나 보증보험 회사로부터 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 LH 전세계약일 경우, LH에 상황 전달 후, LH에서 알려주는 절차대로 진행하여 이사 절차를 진행하시면 됩니다. 만약 전세보증보험에 가입하지 않은 경우 아래의 단계로 넘어갈 수 있습니다.

 

 

 

5. 지급 명령 또는 전세 보증금 반환 청구 소송 제기

전세 보증금 반환 청구 소송이란 임차인이 임대인을 상대로 전세 보증금을 돌려달라고 법원에 청구하는 소송입니다. 대부분 이상이 없으면 무조건 승소할 수 밖에 없는 소송이고, 승소하면 집주인의 재산을 강제로 집행할 수 있기 때문에 소송을 진행하면 대부분 집주인 측에서 보증금을 반환할 수밖에 없습니다.

전세 보증금 반환 청구 소송을 제기하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

 

1) 전세 보증금 반환 청구 소송을 위한 소장을 작성하고 필요한 서류를 첨부합니다. 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 전세 계약서 사본
• 임차인의 신분증 사본
• 임대인의 주민등록번호, 주소, 연락처 등의 정보 전세 보증금 입금 증빙서류
• 내용증명 발송 증빙서류
• 임차권 등기 명령 결정서 및 임차권 등기 증명서

2) 소장과 서류를 임대한 부동산의 소재지 관할 법원에 제출합니다. 소송비용은 전세 보증금의 0.5%입니다.

 

3) 법원은 소장을 임대인에게 송달하고, 임대인은 소장을 받은 후 30일 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 답변서에는 임대인의 주장과 증거를 기재해야 합니다.

 

4) 법원은 양측의 주장과 증거를 바탕으로 변론 기일을 정하고, 필요한 경우 조정 기일을 통해 합의를 시도합니다. 조정 기일에서 합의가 이루어지면 소송은 종료됩니다.

 

5) 만약 조정이 되지 않으면, 법원은 증거조사와 심리를 진행하고, 최종적으로 판결을 내립니다. 판결은 임차인의 승소, 임대인의 승소, 또는 양측의 일부 승소로 나뉠 수 있습니다.

 

이렇게 소장과 서류를 작성하고 제출하면 전세 보증금 반환 청구 소송을 진행할 수 있습니다. 소송 과정에서는 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 대부분 이 과정에서 임대인들이 '이의 제기'를 합니다. 변호사는 소송에 필요한 서류 작성, 증거 수집, 법적 주장, 변론 등을 대행해 줄 수 있습니다. 또한, 변호사의 선임 비용은 소송에서 승소하면 임대인에게 청구할 수 있습니다. 전세 보증금 반환 청구 소송에 대해 기간, 비용, 절차, 강제집행 등 더 알고 싶으시면, 이 글을 참고해 주세요.

 

2024.01.26 - [분류 전체보기] - 전세 보증금 반환 청구 소송에 대한 기간, 절차, 비용, 강제집행

 

마지막으로 임차권등기명령 이후에는 보증금 반환이 지연되는 것에 대한 이자도 청구가 가능합니다. 임차권 등기(퇴거) 이후 소 제기 시 까지는 민법기준으로 지연이자율 5%, 소 제기 이후 반환 시 까지는 소촉법 기준으로 12%의 지연이자율 청구가 가능합니다.

 

이상으로 이 글이 전세금을 못돌려받을 까봐 걱정하시는 분들, 못돌려 받으신 모든 임차인들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 임대인이 전세 보증금을 안 줄때는 내용증명 발송, 임차권 등기 명령 신청, 전세 보증금 반환 청구 소송 제기 등의 방법을 시도해보세요. 또한, 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 선택입니다. 전세 보증금 문제는 임차인의 권리를 침해하는 심각한 문제이므로, 적극적으로 대응해야 합니다. 감사합니다.